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Escrituración de propiedades. Obligación y plazo.
Una vez que las partes celebraron el boleto de compraventa inmobiliaria, surge la obligación de escriturar. Esta obligación corresponde a las dos partes, algunas veces éstas, establecen un plazo para escriturar y en otras ocasiones no lo establecen.
Para el caso de que el tiempo transcurra sin escriturar; la jurisprudencia ha deducido de ello dos consecuencias:
- la primera es que existe una prórroga del plazo,
- y la segunda es que se transforma en una obligación pura y simple, pudiendo cualquiera de ellas intimar su cumplimiento en forma inmediata.
Puede ser también que las partes acuerden que vencerá el plazo para escriturar una vez obtenida toda la documentación, o la aprobación de obras, o de una urbanización, o al pagarse determinado número de cuotas. En este último caso, alcanzado el número acordado de cuotas la escrituración es exigible.
Para el caso de que las partes no se pusieran de acuerdo sobre el vencimiento del plazo, pueden pedir la fijación judicial de éste.
Una vez cumplido el plazo o las condiciones que se hubieran estipulado para entenderlo como cumplido; si una de las partes se niega a escriturar, entrará en mora (art. 509 del código civil) y podrá ser intimado para su cumplimiento.
En caso de persistencia la otra parte podrá demandar la escrituración e incluso el juez podrá suplir la voluntad del contratante.
También se podrán demandar los daños por mora si existe responsabilidad y culpa por parte del contratante.
Por último, frente a la mora por escriturar, la parte cumplidora podrá dilatar el cumplimiento de su obligación y no pagar los impuestos o las expensas a las que se hubiera obligado desde la posesión; haciendo uso de una excepción prevista en el código y conocida como “excepción de incumplimiento contractual”, que puede traducirse en que: una parte deja de cumplir hasta que la otra cumpla.
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Paola A. Oppedisano
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