RESPUESTA

Estimado Carlos Santoro:

En primero lugar, te informo que con el reglamento tenés "que ver" (te lo resalto para que entiendas el concepto "tener" como obligación y "ver" como percepción) más de lo que te podrías imaginar.

En primer lugar, cuando compraste el local, aunque nunca te lo hizo saber ni tu madre, ni tus maestros de escuela, ni el propio escribano interviniente en la operación traslativa de dominio, "adheriste" incondicionalmente a lo establecido en el reglamento, el cual, y conforme al Código Civil argentino, es ley entre las partes. ¿Cuáles partes? El Consorcio de Propietarios y cada uno de los consortes; condóminos; consorcistas; copropietarios; o como gustes en llamarlo.

Ese acto jurídico que te convirtió en poseedor del título de dominio, debió estar precedido por el conocimiento previo de ese reglamento, cosa que pocos escribanos hacen para no perderse el negocio, y pocos padres y maestros nos enseñan en nuestros años mozos.

Es más: los escribanos siquiera tienen la obligación legal de hacerlo, entre tantas otras cosas de lo cual se hallan legalmente exentos, allende la ética y la moral que pudiera argumentarse en vano.

En segundo lugar, el reglamento (fijate su nombre) "regla" las condiciones contractuales entre las partes, las cuales deberán suscribirse a lo allí estipulado.

Ahora bien, si vos crees que este reglamento daña tu derecho real de dominio, bien podés hacer dos cosas: exigir una asamblea para que se revea una modificación sustancial del mismo (modificación que deberá ser formalizada por un nuevo reglamento inscripto en el registro de la propiedad inmueble) o recurrir a la vía judicial para que eso suceda, siempre y cuando tengas modos fehacientes de demostrar que daña tu condición de titular a la vez que afecta tu patrimonio. Pero en tanto y en cuanto eso no suceda, estás "condenado" (sea de manera positiva o negativa) a cumplirlo y hacerlo cumplir.

Entiendo, como administrador, que los locales siempre son material de conflicto en los consorcios en donde el reglamento no contempló algunas excepciones a la regla, generalmente relacionadas con el "uso", o lo hicieron arteramente convirtiendo la excepción en mero "abuso" de derecho; generalmente, porque ese local perteneció originalmente al constructor del edificio.

Otro hecho grave que he observado luego de siete años de ver pasar reglamentos por mis manos, es que muy pocos de ellos, en su espíritu, discriminan entre: gastos de administración, gastos de mantenimiento y gastos de uso. Lo cual sería una norma lógica que debiera ser exigida por medio de la ley o alguna reglamentación de la misma, si de propiedad horizontal se tratase.

Discrimino para que se entienda:

1. Gastos de administración: son todos aquellos surgidos de la parte contable y legal que debe afrontar el administrador y representante legal del Consorcio (ambas cosas a a vez y no una como sinónimo de la otra, ojo), como ser: confección, impresión y fotocopias de liquidaciones; confección y envío de cartas documento; honorarios administrativos y de terceros; sueldos y cargas sociales de los encargados; seguros; confección y presentación de declaraciones juradas; confección y envío de cédulas judiciales; presentaciones judiciales y representación legal; asesoramiento o intervención letrada y contable (auditorías); etc.
2. Gastos de mantenimiento: son los que surgen del mantenimiento de las partes "comunes" del edificio. Y conforme al espíritu de cada reglamento, este puede incluir o excluir algunos rubros generalmente conflictivos que no fueron taxativamente contemplados en el Art. 2 de la ley 13.512. Mantenimiento son, por ejemplo, los abonos de los ascensores, limpieza de tanques y matafuegos; pero también lo son las reposiciones de lamparitas y artículos de limpieza como la provista al personal. A la vez, el mantenimiento se divide en dos rubros bien definidos: reparaciones (los tradicionales arreglos) y conservación (abonos y reposiciones).
3. Gastos de uso: son los que surgen del uso y goce de las cosas comunes, como ser: ascensores, luces de pasillo, matafuegos, servicios centrales, etc.

En algunos casos, ciertas unidades funcionales no son beneficiadas por el uso de ciertas partes comunes, y aquí comienza el conflicto; porque del "uso" se pasa directamente al "mantenimiento" y los gastos "administrativos" que de ello pudieran surgir, como el caso de bombas, porteros, ascensores y terrazas.

Los de planta baja, por ejemplo, y a menos que haya lavaderos colectivos en el último piso o tendederos de ropa, SUM y otros bienes de uso, estarían en todo su derecho de ser tenidos en consideración por su exclusión del beneficio, pero rara vez eso se hace. Y si la terraza se rompiese, ¿quedarían excluidos de su mantenimiento? Otro ejemplo con respecto a los locales es en cuanto al beneficio total de los servicios de los encargados. Otro, el de uso del ascensor y la terraza misma. Pero pretender quedar excluidos de los gastos administrativos antes detallados como del mantenimiento consorcial, es casi como pecar de absurdo.

En realidad todas estas cuestiones son, por lo general, material de conflicto entre las partes por la propia naturaleza jurídica de la propiedad horizontal. Lo cual se agrava ante reglamentos que fueron confeccionados más para hace negocios inmobiliarios que para atender las verdaderas necesidades de sus potenciales cohabitantes.

Cada vez me convenzo más de que Vélez Sarsfield tenía razón al no considerar la propiedad horizontal como una entidad jurídica perfecta en donde el derecho real era inconfundible y estaba bien diferenciado. De hecho lo excluyó del Código Civil, y tuvo que ser el artículo 18 de la 13.512 quien, mediante la derogación de los artículos 2617, 2685 in fine y 2693 del código citado, habilitó de hecho y de derecho, la existencia de la propiedad horizontal en la Argentina.

En cuanto a los locales, son parte del Consorcio de Propietarios en todo concepto; guste o no guste, y a pesar de que algunos propietarios de los mismos tengan interpretaciones personales un tanto bizarras, e imaginen que adquirieron un bien en el Vaticano... ;-)

Espero haber sido útil. Atte.

Gustavo Karcher