En principio los contratos de alquiler, así también como sus prórrogas y modificaciones deben formalizarse por escrito, pero cuando el mismo no se celebró y se empezó a ejecutar, se considerará como plazo, el mínimo fijado por la ley (dos o tres años según el caso).

Ahora bien, si por contrato se fijó un plazo menor al establecido por la ley, en este supuesto se considerará como suscripto por el término mínimo fijado por la ley, es decir que no será válido el acordado entre las partes.

Cabe tener en cuenta que el inquilino puede concluir el contrato de locación con anterioridad al plazo establecido, transcurridos los 6 primeros meses de la vigencia del mismo.

Para ello deberá notificar en forma fehaciente su decisión al propietario con una anticipación no menor a 60 días de la fecha que restituirá el inmueble.

Si el inquilino decide hacer uso de esta opción en el primer año de la relación locativa deberá abonar al propietario, en concepto de indemnización, una suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un solo mes si la opción se ejercita con posterioridad al año.

El Pago en las locaciones.

Los pagos deben ser fijados por períodos mensuales. 

La ley 23.091 en su art. 7° expresamente establece que no se le podrá requerir al locatario el pago de alquileres anticipados por periodos mayores de un mes

El depósito de garantía no podrá ser superior a un mes de alquiler por cada año de locación contratado.

No se le podrá requerir al locatario el pago del valor llave o equivalente.

La violación de estas disposiciones facultará al locatario a solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en exceso, debidamente actualizadas. De requerirse actuaciones judiciales por tal motivo, las costas serán soportadas por el locador

Convenio de desocupación.

Un dato importante a tener en cuenta. No es válido el convenio de desocupación firmado al momento de la celebración del contrato.

Casos en que se puede pedir el desalojo.

El propietario puede solicitar el desalojo en los siguientes casos:

- Por falta de pago del alquiler pactado

- Por el vencimiento del contrato.

- Si existieren tenedores, ocupantes, intrusos en un inmueble sin el consentimiento del dueño (desalojo por intrusión).

Desalojo por falta de pago.

Para solicitar judicialmente el desalojo por esta causal, el locador está obligado a intimar fehacientemente al pago de los alquileres adeudados, otorgando al inquilino un plazo no menor a los 10 días desde recepción de la notificación, e indicando el lugar de pago (art. 5° Ley 23.091).

Desalojo anticipado

Si el propietario por algún motivo tuviera la sospecha de que al vencimiento del contrato, el inquilino no abandonará el inmueble, podrá iniciar una acción de desalojo anticipado. Si bien la demanda se inicia con anterioridad al vencimiento del mismo, la sentencia que ordena la desocupación deberá cumplirse una vez finalizado el contrato.

No obstante si el inquilino se allana en el juicio y cumple su obligación de devolver el inmueble en la forma convenida, el locador deberá hacerse cargo de todos los gastos del proceso.

Desocupación inmediata. Art. 684 bis C.P.C.C.N. 

En los casos en que la causal de la demanda de desalojo sea la falta de pago o el vencimiento del contrato, el propietario podrá, bajo caución real (afectar un bien a embargo) obtener la desocupación inmediata.

El procedimiento es el previsto en el art. 680 bis. del C.P.C.C.N.

En el supuesto caso que se probase que el locador obtuvo esta medida ocultando hechos o documentos que acrediten el pago de los alquileres, además de la inmediata ejecución del bien embargado se le impondrá una multa de hasta $20.000 a favor del inquilino.

Abandono de la locación.

En caso de abandono de la locación o fallecimiento del locatario, el arrendamiento podrá ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo ostensible trato familiar. (art. 9° Ley 23.091).