Resuelvo toda la problemática que gira en torno a la Propiedad Horizontal (Ley 13.512).

1. Juicio Ejecutivo por Cobro de Expensas.
2. Daños y Perjuicios.
3. Oposición a las medidas urgentes (art. 623 Ter C.P.C.C.N.)
4. Confección de cartas documentos.
5. Confección de acuerdos.
6. Asistencia letrada a mediación.

1.- Ante el incumplimiento en el pago de las expensas por parte de algún consorcista, existe la posibilidad de iniciar lo que se denomina un Juicio Ejecutivo. Las expensas son títulos ejecutivos por sí mismos, por lo que un juicio de este caracter (ejecutivo), es relativamente rápido.

Si bien no requiere de intimación previa, la mayoría de la jurisprudencia, lo considera conveniente a los fines de demostrar que exisitó un requerimiento previo antes de iniciar acciones judiciales.

Por tal motivo siempre aconsejo antes de iniciar acciones judiciales, intimar en forma fehaciente al consorcista moriso (mediante carta documento / telegrama colacionado), el reclamo de la deuda, bajo apercibimiento de iniciar acción en sede judicial.

Tampoco es necesario esperar tanto tiempo para iniciar el reclamo. Con dos o tres meses de mora podemos comenzar con la intimación y de acuerdo a la respuesta actuaremos en consecuencia.

2.- Es muy habitual que exista dentro de un edificio conflictos entre los consorcistas entre sí y/o entre consorcista y consorcio, por daños ocasionados dentro del inmueble.

Generalmente son por problemas de filtración, pero puede ser por otras causales.

En primer lugar hay que determinar la proveniencia de los daños. Los mismos pueden provenir de partes comunes del edificio o de una parte privativa del departamento. Hay que analizar el Reglamento de Copropiedad para determinar cuáles son las partes comunes y privativas.

A tal fin se aconseja realizar un informe por un Ingeniero o Arquitecto matriculado.

Una vez determinada la proveniencia del daño, podemos saber contra quién vamos a dirigir el reclamo (consorcista o consorcio).

Este tipo de reclamo requiere de mediación prejudicial obligatoria. De no llegar a un acuerdo en esta instancia, se encuentra abierta la vía legal para iniciar acciones en sede judicial.

3.- Cuando existan daños ocasionados en un inmueble o dentro del edificio proveniente de otro inmueble o edificio quien se opone a realizar o permitir que se realicen las reparaciones necesarias para hacer cesar la causa del perjuicio, se inicia la medida prevista en el art.623 ter. del CPCCN.

4.- El reclamo leagal generalmente comienza con una carta documento. Ya sea para reclamar el pago de expensas, la reparación de un daño, hacer cesar ruidos molestos, etc.

La correcta redacción de la misma es sumamente importante porque es la que va a fijar posición jurídica.

5.- Un conflicto puede terminar felizmente con un acuerdo entre las partes.

Este acuerdo puede realizarse antes, durante o inclusive al finalizar una contienda judicial.

Se puede firmar un acuerdo de reconocimiento de deuda de expensas, de reparación de daños, de compromiso por cesar con los ruidos molestos, etc.

6.- La mediación prejudicial es obligatoria para la mayoría de los juicios y en otros casos es opcional.

La estadística indica que desde la sanción de la ley de mediación (ley 25.473) el 50% de los casos se resuelven en mediación.

De allí la importancia de estar bien asesorado y asistido por un profesional con experiencia en la meteria, a los fines de arribar a un acuerdo que sea lo más justo posible.