1.1. Contribución al pago de las expensas comunes: pretensiónde exención por parte de determinadas unidades

Un tema de gran trascendencia práctica, como lo es la posibilidad de que los titulares de determinadas unidades integrantes de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal puedan eximirse de abonar algunos conceptos de las expensas comunes cuando se trata de servicios que no utilizan, fue abordado por dos de las salas de la Cámara Nacional Civil, las que se expidieron en forma similar respecto a la importante cuestión de contra quién debe trabarse esta litis. Creemos que así el asunto quedará zanjado por algún tiempo, dada la jerarquía del tribunal.

La sala M, en fallo del 29 de agosto de 1991 (J. A. Nº 5815, del 10-2-93), sin entrar al análisis de la cuestión de fondo, se limitó a sentar la doctrina correcta en cuanto a la legitimación pasiva en la acción que procura el aludido resultado.

De acuerdo con el artículo 8º de la ley 13.512, los propietarios tienen a su cargo las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes, en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario. Ello implica que, si se decide alterar ese modo de contribución eximiendo a alguno de los titulares del pago de ciertos rubros, se va a producir una modificación en todos los porcentuales de aportes. El gasto seguirá siendo el mismo, mas al no responder por él uno o más propietarios, los restantes se verán obligados a absorber la diferencia.

Resulta claro entonces que si alguien resuelve iniciar una acción judicial tendiente a obtener la eximición del pago de ciertos rubros de expensas, como lo que en definitiva se persigue es una modificación del reglamento de copropiedad y administración, nunca el legitimado pasivo podrá ser el consorcio.

La alteración de los porcentuales de contribución se relaciona directamente con los derechos patrimoniales de los propietarios, de lo que se deduce que es necesario que sean oídos. Por lo tanto y tal como lo resuelve el fallo, la acción no puede dirigirse contra el consorcio representado por el administrador, sino contra la totalidad de los titulares de los derechos reales de propiedad horizontal.

En el mismo sentido se expidió la sala J en fallo del 25 de marzo de 1992 (Jurisprudencia Informatizada, Cám. Nac. Civ., Oficina de Proyectos Informáticos, Selección Nº 2, septiembre de 1992), en el que al negar la legitimación pasiva del ente consorcio, en juicios en los que se pretende la reforma del reglamento, se dijo concretamente que, dada la naturaleza contractual del mismo, el intento de modificación de los compromisos contraídos por los adquirentes de las distintas unidades al convenir ser copropietarios en las condiciones allí expresadas, debe ser esgrimido contra los restantes consorcistas a fin de que puedan ser escuchados.

Si bien no desconocemos que en algunos casos se ha aceptado al consorcio como legitimado pasivo en la acción tendiente a modificar el reglamento, con el propósito de obtener la eximición de la contribución de gastos integrantes de las expensas comunes por parte de algunas unidades, casi siempre locales de negocio con entrada independiente, consideramos que la solución es práctica pero no correcta.

Es indudable que, desde el punto de vista procesal, resulta mucho más simple actuar frente a un demandado único, mas ello importa atribuir al consorcio facultades que le son absolutamente ajenas, incurriendo en una evidente violación del derecho a la defensa en juicio que compete a cada uno de los titulares de la propiedad horizontal. Son los derechos de estos últimos, y nos los del consorcio, los que se verán afectados al alterarse el porcentual de participación en los gastos comunes.

Lo dicho no implica desconocer la personalidad del Consorcio de Copropietarios, sino considerar que ésta existe dentro de la especialidad que hace a su objeto y fines.

1.2. Obras nuevas: demolición

La sala H de la Cámara Civil, en fallo del 20 de abril de 1992 (J. A. Nº 5813, del 27-1-93), ha debido nuevamente abocarse al examen de este problema, bastante frecuente en los últimos tiempos, lo que probablemente se deba a las necesidades de lograr nuevos ambientes y a la ansiedad del máximo aprovechamiento de los espacios.

Se trataba de la actitud asumida por el titular de un local que había realizado obras que trajeron como resultado la modificación de la fachada del inmueble. El dictamen pericial movía a la conclusión de que los cambios introducidos no sólo no eran antiestéticos ni de mala calidad, sino que, además, no provocaban un perjuicio económico para la jerarquía del edificio.

Consideró la Cámara, citando un precedente de la sala D (Cám. Nac. Civ., sala D, 31-10-68, J. A. 2-1969-358), que correspondía apartarse excepcionalmente del principio conforme al cual es procedente la demolición de obras realizadas por un copropietario sin autorización si de las circunstancias del caso surge que tal medida sería excesivamente severa o innecesaria.

Es cierto que los actos del innovador están impregnados de antijuridicidad, pero la solución extrema de la demolición deja de ser razonable, más aún al amparo del artículo 1071 del Código Civil, cuando los intereses lesionados son mínimos frente al perjuicio que ocasionaría al infractor la remoción de la obra y, sobre todo, por la inútil destrucción de valores económicos que la medida traería aparejada.

A igual conclusión arribó la sala J, en fallo del 29 de octubre de 1991 (Jurisprudencia Informatizada, Cám. Nac. Civ., Oficina de Proyectos Informáticos, Selección Nº 2, septiembre de 1992), aclarando también que el interdicto de obra nueva resulta inadmisible cuando la obra está concluida en un noventa y siete por ciento y próxima a su terminación (art. 619, Cód. Proc.).

Compartimos plenamente la conclusión de ambos fallos, por cuanto si bien es indudable que los actos contrarios a la ley o al reglamento no deben merecer el amparo de la justicia, tampoco pueden cerrarse los ojos frente a la realidad y dejar de lado el análisis de las circunstancias especiales que rodean cada caso, máxime en un campo en el que los intereses personales de un grupo, generalmente minoritario, pretenden imponerse por su sola satisfacción y con total menosprecio de los intereses superiores de la pequeña comunidad que conforma cada edificio sujeto al régimen de la ley 13.512.

1.3. Asamblea judicial: procedencia

La sala C de la Cámara Civil, en fallo del 17 de diciembre de 1991 (J. A. Nº 5824, del 14-4-93), sostuvo que no es procedente la audiencia prevista por el artículo 10 de la ley 13.512 cuando ha fracasado el pedido de una asamblea extraordinaria por no haberse logrado la mayoría requerida en el reglamento de copropiedad para solicitar su convocatoria extrajudicial.

De acuerdo con la norma citada, se puede convocar a asamblea judicial cuando no fuere posible lograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios.

Dicha vía presupone necesariamente el fracaso de una reunión por no haberse obtenido el quórum exigido por el reglamento, conforme a la naturaleza de los temas a considerar, a más que debe tratarse de asuntos necesarios y urgentes.

En consecuencia, la intervención del órgano jurisdiccional es lógicamente excepcional, por lo que la procedencia de la convocatoria judicial queda sujeta al previo agotamiento de todos los medios previstos en el reglamento para hacer posible la asamblea.

Tanto el administrador como cualquiera de los copropietarios están legitimados para recurrir a esta vía, pero en ambos casos es indispensable la acreditación de la imposibilidad de realizar la asamblea en forma extrajudicial y la urgencia o gravedad de las cuestiones a tratar.

Precisamente por constituir un remedio de excepción es que la Cámara confirmó el fallo de primera instancia, que había desestimado el pedido de asamblea judicial. No había mediado en el caso una frustración de la asamblea por ausencia de quórum, sino que, simplemente, no se había obtenido la mayoría necesaria exigida por el reglamento para solicitar la convocatoria a una asamblea extraordinaria. Es decir que no sólo no se había llegado al fracaso de la asamblea por falta de quórum, sino que ni siquiera había sido posible concretar la convocatoria por falta de interés o consenso en los propietarios.

Esta interpretación restrictiva del artículo 10 de la ley 13.512 debe ser sustentada a ultranza, para evitar que, también en este supuesto, se recurra a la justicia ante cualquier pretensión insatisfecha. La experiencia tribunalicia nos enfrenta con frecuencia a acciones de nulidad de asambleas condenadas al fracaso desde un primer momento; o de pedido de rendición de cuentas al administrador, promovidos por un copropietario obviamente no legitimado para ello; o de eximición del pago de ciertos rubros de expensas comunes entablada contra el consorcio y no contra los consorcistas (ver punto 1.1 del presente), etcétera.

La solicitud de convocatoria a asamblea judicial tiene la ventaja, por su propia naturaleza, de ser susceptible de rechazo in limine, cuando el Juez comprueba con la sola presentación que no se cumplen los requisitos legales que hacen a su procedencia y evita, de ese modo, el dispendio inútil de actividad jurisdiccional que es normal se produzca en los otros ejemplos mencionados. Inclusive consideramos que, si los tribunales resolvieran en el sentido de mayor cantidad de rechazos in limine cuando con ello se abortara una acción que desde el origen se sabe que no puede conducir a buen puerto, aunque aparentemente duro, habría un mejor servicio de justicia. Siempre quedaría la posibilidad de reiniciarla correctamente o de reencauzar la litis en forma adecuada, haciéndolo a tiempo.

1.4. Demanda dirigida contra la Administración del Consorcio

La Cámara Civil, sala K, ha tratado en un fallo del 18 de noviembre de 1992 (L. L. del 16-4-93) una cuestión que suele presentarse con cierta frecuencia en las demandas dirigidas contra consorcios. Así, es común que se exprese en el escrito inicial que se acciona contra la Administración del Consorcio a cargo de XX, en lugar de hacerlo lisa y llanamente contra el consorcio.

Como lo pone de resalto la sentencia, esa forma de encarar la acción es errónea y defectuosa, por cuanto la Administración del Consorcio no tiene la calidad de persona física o jurídica necesaria para adquirir derechos o contraer obligaciones que no sean los propios, de suerte tal que quede habilitada pasivamente para ser parte demandada en una acción judicial.

No afecta esta conclusión el hecho de que en la cédula de notificación del traslado de la demanda dirigida al consorcio se consigne el nombre de quien, a la sazón, es el administrador. Ello no implica que se pretenda llevarlo a juicio a título personal, sino simplemente como representante legal del consorcio en ese momento. El órgano de la persona jurídica o el mandatario o representante del mismo o de los propietarios no puede ser traído por sí a juicio.

De admitirse la modalidad de accionar equivocada que da origen a este fallo, habría que aceptar que si durante la secuela del proceso se produce un cambio en la administración, se operaría un supuesto de sustitución de parte previsto por el artículo 44 del Código Procesal. Ello importaría un verdadero absurdo, por cuanto el legitimado pasivo es el consorcio y no quien lo representa legalmente en una determinada etapa de su existencia.