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El boleto de compraventa y su validez.

26.02.2011 12:50

Durante mucho tiempo se discutió acerca de la validez o invalidez del boleto de compraventa inmobiliaria como verdadero contrato de compraventa; señalándose que se trataba solo de un contrato preliminar o un antecontrato en que las partes se obligaban a celebrar escritura pública, y que el contrato definitivo iba a ser la escritura pública, sobre la base de un acuerdo de voluntades.

Esta postura se apoya en los arts.  1184 y 1185 del código civil:   El primero de ellos establece que deben ser hechos por escritura pública, los contratos que tuviesen por objeto la transmisión de bienes inmuebles en propiedad o usufructo; y el segundo que los contratos que debiendo ser hechos en escritura pública lo fuesen por instrumento privado no quedan concluidos como tales mientras no se otorgue la escritura pública; pero quedarán concluidos como contratos en que las partes se han obligado a hacer escritura pública.

Sin embargo  (según apunta Borda):

Desde que los tribunales han resuelto que el comprador por boleto privado tiene derecho a exigir el cumplimiento del contrato de venta, debiendo otorgar el juez la escritura en caso de resistencia del vendedor, carece de sentido considerar al boleto privado como una simple promesa y no como un contrato definitivo y perfecto de compraventa. En nuestro derecho positivo y pese a lo dispuesto en el art. 1184

Por lo tanto el boleto de compraventa inmobiliario; según la tendencia actual, a la que adhiero,  es un negocio declarativo definitivo: “es el contrato de compraventa”,  pues operan en él todas su características:  la individualización de la cosa y el precio.

Cuando dos personas suscriben un boleto privado entienden la una vender, la otra comprar. No tienen en mira la escritura, sino la cosa y el precio. Asumen actualmente el compromiso de hacerse la entrega de las prestaciones recíprocas y entienden por ser así, que por la escritura se hará la transferencia del dominio.

El tenedor por boleto tendrá la posesión legítima del inmueble, pero la transferencia del dominio operará con la escritura.

Con el dictado de la ley 17.711 el boleto de compraventa confiere a la posesión de buena fe, el carácter de posesión legítima.

Art. 235: “Se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa”

¿Qué ocurre respecto del embargo o concurso contra el vendedor sobre el inmueble vendido por boleto?

Art. 1185 bis c.civil:  ”Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe, serán oponibles o al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el 25% del precio…”  La ley 24.522  (art. 146)  agregó que comprende a cualquier tipo de inmueble, sea vivienda única o no,  sea cual sea su destino.

En este punto señala Borda que:

Aunque las referidas normas aluden sólo al caso de concurso o quiebra del deudor, hoy es doctrina y jurisprudencia prácticamente unánime, que también es aplicable a las ejecuciones individuales y, por lo tanto, que en caso de colisión entre el boleto de compraventa y el embargante, debe darse preferencia al primero, porque si el adquirente por boleto puede oponer su derecho al conjunto de los acreedores en la quiebra, tanto más podrá hacerlo frente a un acreedor individual”.

Por lo tanto, en el ámbito del Derecho Inmobiliario y en resúmen:   el boleto de compraventa será perfectamente válido entre partes, oponible a terceros si cumple ciertos requisitos como haberse pagado el 25% del precio haya o no posesión.  El poseedor por boleto tiene una posesión legítima. El comprador puede demandar judicialmente la escrituración, el juez mismo la puede otorgar.  La transferencia del dominio sólo se dá por escritura pública.  Según el código civil el contrato de compraventa es un contrato formal que debe celebrarse por escritura pública, pero el posterior dictado de la ley 17.711, la doctrina y la elaboración de nuestros tribunales han insertado una serie de novedades tendientes a interpretar al boleto como el contrato definitivo de compraventa.

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