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Levantamiento de embargos. Comentario al Fallo Czertok

28.01.2011 18:12

 

Fallo Plenario autos “Czertok Oscar y otro c/ Asistencia Médica Personalizada S.A. y otro s/ Ejecución de Alquileres – Ejecutivo” – C.N.Civ. –EN PLENO – 23/08/2001) Por Miguel Angel Luverà. Cortesía de: www.abogadosrosarinos.com

Introducción.
Ante el interrogante que emerge del fallo, es decir si “el adquirente de una cosa registrable embargada por monto determinado, para obtener el levantamiento de la medida cautelar, ¿puede liberarse pagando sólo el monto inscripto? El Plenario resolvió “que no puede liberarse pagando sólo el monto inscripto, sino que responde también: por la desvalorización monetaria si correspondiere, por los intereses, por las costas, por las sucesivas ampliaciones y por las demás consecuencias del juicio”.

Antes de responder a tal disyuntiva consideramos que es de gran importancia delimitar previamente la materia en juzgamiento, es decir, debemos excluir aquellos supuestos en los cuales no podrà ser aplicada la solución que adoptaremos.

En primer término, no se halla en juego el supuesto de los embargos trabados sin mención de monto, como suele ocurrir en los asuntos relativos al derecho de familia (sociedad conyugal), o cuando se asegura de esta forma la pretensión orientada a obtener la escritura traslativa del dominio.

Ubicamos también como un supuesto distinto del caso planteado en el plenario, cuando nos hallamos ante una transmisión de dominio cuyo adquirente asumiò la deuda (no el embargo, que es consecuencia de aquella), que gravaba al anterior titular de dominio.

 

    Lo que deberemos evaluar es la suerte del tercero, que adquiere una finca que reconoce un embargo cuyo monto es informado regularmente mediante las certificaciones previa a su compra, recabadas para el otorgamiento de la pertinente escritura traslativa del dominio. Cabe aclarar que este es el modo regular de transmitir el dominio del inmueble según emerge del art. 23 y ss. y ccs. de la ley registral nacional 17.801(concordante art. 40 y ss. y ccs. ley provincial 6.435); y ese adquirente se anoticia por la misma certificación registral, que ese embargo cautela un monto dinerario determinado. 

La finalidad que pretendemos con el presente comentario, es intentar dilucidar si la postura seguida por el fallo plenario ha sido la correcta, o si por el contrario el mismo, se ha ubicado dentro de lineamientos que podrìan producir un efecto social contraproducente, y devenir consecuencias impensables para los integrantes de una sociedad como la nuestra, teniendo presente el marco normativo que nos circunda; y en especial con referencia a si sería factible su aplicación sin más dentro de la Provincia de Santa Fe. 

Como podemos apreciar, la postura seguida por la mayoría en el plenario encuentra diversos fundamentos tales como que “el embargo es una orden judicial que individualiza un bien determinado del deudor, afectándolo al pago del crédito en razón del cual se ha trabado aquel”. Aclarando que “el efecto del embargo no es otro, que poner la cosa a disposición del juez que lo decretó, sin cuyo conocimiento no puede dársele otro destino o someterlo a una afectación diferente”. Afirmando “los derechos del adquirente de la cosa embargada quedan supeditados a los resultados del proceso en el cual se dispuso la medida”. 

Dentro del marco de la ley de fondo, el Código Civil en su art. 1174 establece expresamente “Pueden ser objeto de los contratos las cosas litigiosas, las dadas en prenda, o en anticresis, hipotecadas o embargadas, salvo el deber de satisfacer el perjuicio que del contrato resultare a terceros”. Esta es una – entre otras normas - que el plenario utiliza como fundamento para avalar su postura, deduciendo que si “el acreedor embargante es un tercero, respecto del contrato de compraventa de la cosa embargada, el cual le es inoponible, podrá actuar respecto del bien como si no hubiese salido del patrimonio de su deudor”. 

Analizaremos los preceptos legales citados por el plenario con un carácter estrictamente abarcativo del derecho, es decir, en relación a determinadas normas que no pueden, ni deben ser dejadas de lado al examinarse el interrogante planteado en un comienzo. 

Desarrollo
Siguiendo los lineamientos plasmados por la norma antes citada (art. 1174), resulta perfectamente aplicable en nuestra provincia, dado que la misma constituye derecho de fondo positivo; por tanto para el supuesto de que el deudor pretendiera efectuar un contrato de venta respecto de un bien de su propiedad que se encuentra sujeto a embargo, deberá previamente satisfacer la deuda que mantiene con su acreedor. 

Ahora bien, dicho precepto legal debe ser analizado dentro del contexto que brinda todo el plexo jurídico normativo, evitando un examen parcial del mismo. Al respecto corresponde tener en cuenta la fiel concordancia con nuestra ley procesal local, y en especial con la ley registral provincial 6.435. 

El art. 281 del C.P.C.C.S.F. reza: “El embargo se limitará siempre a los bienes necesarios para cubrir la deuda y costas”. Surge claramente que no solamente deberá el Tribunal – a pedido de parte – decretarlo en esos términos – limitado a los bienes necesarios para cubrir la deuda y costas -, sino que a tenor de la normativa registral vigente, deberá ser publicitado de igual forma. Es decir, los terceros – en relación a los bienes cuya registración se requiere – toman conocimiento de los gravámenes que los afectan a través de la publicidad que prestan los organismos creados al efecto – Registros – (art. 2 inc. b, 21, 22, 37 inc. b, 40 y ccs. ley 17.801 y art. 4 inc. 2, 36, 39, 65 inc.2, 65 bis y ccs. ley 6.435).
 

El art. 285 del C.P.C.C.S.F. reza: “En todos lo casos en que el embargo no recaiga sobre bienes en que las leyes acuerden privilegios especiales, podrá ser sustituído, a solicitud del deudor o del tercerista, por fianza equivalente al capital demandado, intereses y costas provisoriamente estimados. La incidencia se sustanciará por el trámite del juicio sumarísimo”. 

Como podemos apreciar la norma transcripta plantea la posibilidad de la sustitución, que se podrá efectuar en la medida que se tenga a ciencia cierta la cifra a la cual alcanza el embargo; y esa certeza la obtendremos a travès de su anotaciòn. Si por el contrario – seguimos el criterio plasmado en el plenario – serìa necesario recurrir al expediente judicial para establecer su monto total (costas del proceso), los supuestos terceros (embargantes posteriores o futuros compradores), nunca conoceràn el tope límite de la medida cautelar. Se producirá en consecuencia una incertidumbre jurídica, que la ley registral con el sistema implementado ha pretendido evitar, al establecer expresamente la anotación en sus registros de las medidas cautelares. 

Hernández Gil al referirse a la publicidad y en relación a su forma afirma: “la publicidad se concreta en un procedimiento constituido por una serie de actos, cada uno de los cuales tiene una forma comùn o especial, y el procedimiento es autónomo respecto de los actos o hechos que por medio de èl se hacen públicos”. Las medidas cautelares, deben ser registradas siguiendo todo un procedimiento especial y determinado dentro del plexo inserto en el ordenamiento registral. 

“En la lucha por el derecho a que aludìa Ihering, el hombre busca afanosamente dos objetivos fundamentales: el ideal de justicia y la paz jurídica. Son dos conceptos que se complementan pero que a veces constituyen una verdadera antinomia, pues la dinámica del sentido de justicia afecta la paz jurídica, y èsta, con su cristalizaciòn, puede a su vez retacear aquella. Està bien dar a cada uno lo suyo, pero esa atribución de propiedad individual no debe conspirar contra los intereses comunitarios màs allà de cierta razonabilidad, y, además, el destinatario del acto de justicia (reconocedora o reparadora) necesita lograr la estabilidad de sus derechos, cuyo revisionismo tiene que ser atemperado”.[2] Resulta que el fallo entre dos derechos: por un lado el del acreedor embargante, y por otro el adquirente del bien embargado – da prioridad al primero; es decir que de los fundamentos expuestos y su conclusión, surge que el derecho de defensa de la propiedad individual conspira contra los intereses de la comunidad, situación que no debe avalarse en ningún supuesto, menos aùn tomar esa postura como patrón de conducta para todos aquellos casos con características similares. 

El fallo se ubica en una postura extrema, y exige que el adquirente de un bien gravado – que no asume la deuda -, pero que actùa de buena fe, no tiene mas que resarcir el perjuicio con la cosa adquirida o con el precio que la sustituye. 

Con semejante criterio se le està exigiendo al adquirente de la cosa gravada una diligencia extrema, que excede el marco dentro del cual se analiza la buena fe negocial. 

Esta deducción no desnaturaliza en absoluto lo preceptuado en los artículos 3266 y 3270 del Código Civil. De dichas normas surgen los límites dentro de los cuales debe obrar el adquirente; no pudiendo este último adquirir un derecho mejor que el que tenía su transmitente. Pero estas normas deben ser interpretadas y analizadas dentro de todo el contexto jurídico normativo, en el cual se ubica la forma en que los actos se hacen públicos a fin de ser opuestos a todos los terceros interesados; y es aquì donde inevitablemente entra a jugar la publicidad registral. 

El fallo hace referencia al decreto 2080/80 reglamentario de la ley 17.801, y nos dice que el mismo al establecer los recaudos para inscribir el embargo, no exige el requisito del monto (auto que lo dispone, individualizaciòn de los bienes sobre los cuales se harà efectivo y datos relativos al expediente en tràmite); cabe aclarar que el art. 26 (ley 6.435 citada), al mencionar los requisitos que debe contener el asiento de matriculaciòn expresa: “.... Se harà mención de la proporción en la copropiedad o en el monto del gravamen, ...”.- Es decir, surge claramente que la misma normativa registral hace presuponer la exigencia del recaudo del monto, exigencia esta que es evidentemente razonable, poniendo a cargo del acreedor la obligación que se traduce en diligencia de actualizar las sumas emergentes dentro del expediente judicial. 

Por su parte el art. 27 (ley 6.435 citada) faculta a la reglamentación la determinación que corresponda darle a cada uno de los asientos que deban practicarse, y aclara “procurando en todo caso reflejar fielmente el contenido de los documentos que se presenten para su inscripción o anotación”. Es decir, el documento judicial que ingresa al Registro siempre debe mencionar el monto por el cual se anota el embargo, y en consecuencia el Registro dejarà debida constancia en sus asientos respecto a la situación emergente del mismo. La pregunta que debemos hacernos es ¿por qué?: la respuesta surge clara, porque de esa forma todos aquellos terceros que pretenden contratar sobre ese bien conocerán a ciencia cierta cual serà la suma que deberán asumir, y no tendrán que perseguir las actuaciones judiciales que no se saben en que instancia se encuentran. Esto tiende a la protección negocial en aras de la conservación de la paz jurídica que constituye uno de los principios fundamentales en todo estado de derecho. 

En este sentido la minoría ha sido suficientemente clara al decir “las cosas embargadas pueden ser objeto de un contrato siempre que no se oculte la existencia de la medida”, haciendo referencia a la conjunción de los arts. 1174 y 1179 del Código Civil. La forma más eficáz de no producir ocultamiento alguno, y hacerla notable, conocida por los terceros, es a través de su pertinente anotación.
 

Por otro lado el art. 52 (ley 6.435 citada) al referirse en el Capítulo VI – Registro de Anotaciones Especiales - reza: “En cuanto resulte compatible les serán aplicables las disposiciones establecidas para la matriculación de inmuebles e inscripción del documento que a ella refiere”. Surge clara la relaciòn que esta norma posee con el precepto legal antes citado (art. 26). El monto por el cual se trabò la cautelar dentro del expediente judicial, se revela y se hace pùblico y en consecuencia oponible a terceros a travès de la debida registraciòn. Exteriorizándose no solo la existencia de un pleito, sino que además otorga certeza jurídica a todo tercero que pretenda contratar en relación a ese bien, el cual se encuentra afectado por una medida cautelar. 

El art. 20 (ley 6.435 citada) reza: "El Registro General no inscribirá ccon carácter definitivo documento alguno en el que se invoque certificación por la que se haya hecho saber la existencia de algún gravámen o medida cautelar sin que consten cancelados en el mismo o tomados expresamente a su cargo por el adquirente. ...". Existe dentro de la Provincia de Santa Fé una norma clara y expresa que contempla la posibilidad de tomar a cargo un embargo, es decir, el adquirente a título oneroso de un bien inmueble embargado puede adquirir el mismo, con la sola condición de asumir el monto de la cautelar tal surge de las constancias registrales; en fiel concordancia con las normas antes mencionadas. Debiéndose tener presente el último párrafo plasmado en la citada norma que dice: "Todo ello sin perjuicio del cumplimiento de lo establecido en el Código Procesal Civil y Comercial (ley 5531)". Surge una evidente vinculación con las normas procesales antes mencionadas; correspondiendo que la interpretación que se realice en relación al tema en estudio, sea interpretado acorde con todo el plexo jurídico normativo, y con un carácter eminentemente armónico y abarcativo del derecho. 

El art. 50 (ley 6.435 citada) reza: “el asiento registral servirá como prueba de la existencia de la documentación que lo origina, en los casos que se refiere el artículo 1011 del Código Civil”. Es decir la presente norma contempla el supuesto denominado del título supletorio, lo que significa que en aquellos casos en que no es posible ubicar la documentación que dio origen a la medida cautelar, el asiento de matriculaciòn - obrante en el Registro - servirá como prueba suficiente de su existencia. Vemos entonces, la importancia extrema que reviste la consignación de monto en la medida cautelar que ingresa al Registro. 

En busca de fundamentos a nuestra postura, debemos bucear entre los que se consideran “principios rectores en materia registral”, es decir aquella pautas directrices del sistema registral argentino, y encontramos el denominado “Principio de Determinación”. En este sentido al referirse a la cosa objeto de los derechos reales y en relación con las medidas cautelares “Las trabas judiciales (embargos, litis, etc.) y todos los derechos personales propter rem deberán cumplir con una inequívoca determinación del bien sometido al ius preferendi o al ius persequendi”. Aclarando que el monto de las operaciones registrales debe ser determinado o determinable.[3] 

“El embargo sirve como garantìa al crèdito, pero la forma de su materializaciòn se practica a travès de la registraciòn. El ùnico interesado que se encuentra en condiciones reales y verdaderas de precisar su monto es el acreedor, serà el quien tenga a su cargo la debida diligencia de su pertinente actualizaciòn”.[4] 

Es dable aclarar que con la registraciòn no se desvirtúa el interés legìtimo del embargante, por cuanto este ùltimo peticiona la traba de embargo y anota dicha medida cautelar por un monto que no solo cubre el capital reclamado, sino los intereses y costas futuras; encontrándose el derecho del peticionante suficientemente protegido. 

Compartimos el criterio de la minoría al decir: “El acreedor no puede alterar las formalidades de la registración, prescindiendo del debido proceso, y agrediendo a quien no sustituyó al deudor en la relación procesal”. Resulta acertada dicha postura, dado que sostener lo contrario implicaría la incorporación de un tercero a un proceso judicial del cual no ha participado, y no solo eso, sino además hacelo pasible de una condena, en la cual no tuvo ni se le dio oportunidad de defensa alguna. Surge clara la violación a elementales derechos constitucionales. 

Otra norma a tener muy en cuenta dentro del exàmen que estamos realizando, es la inserta en el segundo párrafo del art. 506 del C.P.C.C.S.F. al decir: “... Salvo la existencia de privilegios o concursos, los embargos o inhibiciones fijan por su fecha de anotación el orden de preferencia”. Orden este, que se efectiviza con la aplicación de otra de las normas insertas en la legislación registral – art. 19 ley 17.801 – que reza: “La prioridad entre dos o màs inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecerà por la fecha y nùmero de presentación asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el art. 40”. Esta ùltima norma hace referencia al libro de ordenamiento diario que lleva el Registro, en el cual se asientan los diversos documentos que ingresan al mismo pretendiendo obtener emplazamiento registral, fijándose de esa forma las prioridades correspondientes. Complementado dicho precepto con el art. 65 bis (ley 6.435 citada), el que al referirse a la caducidad de las medidas cautelares establece “se computará a partir de la fecha de la toma de razón originaria”. 

Surge evidente, que si el orden de preferencia de los embargos està fijado por la fecha de su anotación en el Registro, y èsta se practica acorde con la normativa registral vigente, la necesidad de consignación de monto a la medida cautelar respectiva constituye la consecuencia inmediata. Una interpretación contraria implicarìa restarle factibilidad al régimen de prioridades establecido por la ley registral 17.801; creando gran inseguridad dentro del tràfico jurídico inmobiliario. A este respecto "La Sección Medidas Cautelares, dependiente de la División Anotaciones Especiales, calificará en los oficios por los que se ordene la anotación de medidas cautelares con montos reajustables o la modificación de aquellas ya anotadas incorporando un módulo de ajuste, la determinación en forma expresa de la cláusula aplicable a tal efecto, debiendo efectuarse en caso contrario una toma de razón provisional". [5] 

La Jurisprudencia en relación al tema en tratamiento afirmò: “Para graduar la contracautela el juez debe tener en cuenta no sólo el monto del bien que se pretende tutelar, sino también las demás pautas que indica el art. 199 del Código Procesal”.[6] 

Esto indica que esa graduación que deberá evaluar el juez, será considerada en forma omnicomprensiva excediendo la relación directa con el bien; razón por la cual cuando ese bien - sujeto a un embargo - pretende ser transferido a un tercero, el monto publicitado es el elemento determinante a los fines de autorizar dicha transferencia. 

Entendemos que esta interpretación que hemos esbozado es concordante con el precepto plasmado en el art. 204 del C.P.C.C.N. que establece: “... para evitar perjuicios o gravámenes innecesarios al titular de los bienes, podrá disponer una medida precautoria distinta a la solicitada, o limitarla, teniendo en cuenta la importancia del derecho que se intentare proteger”. La protección a la que hace referencia esta norma, estará dada en la medida en que sea factible su sustitución, y ésta se efectivizará también en la medida en que el tercero tenga la certeza de cual será el monto tope de la cautelar dispuesta. 

En relación al supuesto la Càmara en pleno consagró la siguiente tesis: “El comprador de un inmueble embargado por una suma determinada, que deposita en pago el importe a que asciende el embargo, puede obtener el levantamiento de la medida precautoria”.[7] De esta forma contemplamos que las situaciones que se sucedan dentro del proceso, no se transmiten al adquirente a título oneroso, quien libera el bien con independencia de que la suma indicada en la traba se haya depreciado. Es decir, la anotación registral de la cautelar afecta la cosa embargada hasta el monto pecuniario en que se concretò el embargo. 

La Cámara Nacional Civil afirmó: "La Jusrisprudencia ha dicho que dado que le Código Civil permite la enajenación del bien embargado siempre que se declare su existencia, la indisponibilidad de tal bien dista de ser absoluta. El tercer adquirente de un bien embargado no debe responder por la totalidad del crédito en ejecución si la ampliación de la cuantía no estaba registrada al tiempo de la enajenación, pues de lo contrario se violaría el régimen de publicidad instrumentado a través de los registros y en vez de proteger a los terceros se protegería al embargante que no ha sido diligente". [8] Es decir, visualizamos una notable coincidencia tanto doctrinaria como jusrisprudencial en relación a la postura que entendemos debe ser la correcta. 

Con similar criterio se entendió que: “El comprador de un inmueble embargado por una suma determinada que deposita en pago el importe a que asciende el embargo, puede obtener el levantamiento de la medida precautoria”. Aclarando además: “El acreedor embargante asume el riesgo de que el transcurso del tiempo torne insuficiente el monto de la anotación del embargo; ...”[9] 

Por su parte "El adquirente del inmueble debe soportar el embargo y responder con la cosa transmitida, hasta la concurrencia del monto por el que fue trabado, en los casos en que se consigna su importe, con màs su reajuste por depreciación monetaria”.[10] 

Surge notable coincidencia en el pensamiento de nuestros jueces - ámbito nacional como provincial -, en relación a la exigencia de consignar monto al momento de la anotación de un embargo en el Registro, ya que ese monto tope serà tenido en cuenta al momento de la asunciòn del embargo por el adquirente del bien, es decir, la suma por la cual se trabò la cautelar en el Registro. En consecuencia el sucesor a tìtulo singular en el dominio del inmueble embargado, no responderà por la totalidad del crèdito en ejecución, salvo que se hubiere registrado la ampliación correspondiente. 

El tema ha sido tratado en Jornadas registrales al decir "El embargo sobre el precio no interrumpe la reserva de prioridad pues el acto se otorga y autoriza reteniendo el notario parte del precio, hasta el monto indicado, si lo hubiere".[11] “El embargo genera una indisponibilidad relativa y total hasta el monto de la suma embargada”. [12] 

En relación a la exigibilidad de consignación del monto de la cautelar se ha afirmado “Que con atención a lo dispuesto por el artículo 1174 del Código Civil, no existe fundamento para discriminar el tratamiento registral a asignar a los embargos, cualquiera sea su caracterización procesal. Consecuentemente, la toma de razón de documentos relacionados con inmuebles embargados, deberá efectuarse, en todos los casos, sujeto al único requisito de su previo o simultáneo levantamiento o reconocimiento expreso por el nuevo titular registral”.[13] Y “Que a los efectos del cumplimiento del principio de determinación, es conveniente que los embargos sean trabados especificándose su monto, como asimismo que las leyes registrales locales exijan tal requisito”.[14] 

En sentido concordante se ha declarado “Que como regla expresa contenida en la ley de fondo, el art. 19 dispone que la prioridad se establece por la fecha y número de presentación asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el art. 40, que es el Libro Diario de registro en el cual se ordena la recepción de tales instrumentos”. Y con relación a “las ampliaciones de monto hay otras problemáticas relacionadas con los embargos judiciales y las mutaciones que respecto de ellos disponen los jueces, son variantes que a pesar de referir y asentarse en relación a cautelas que ya constan inscriptas, han de tener efectos respecto de terceros conforme establece el art. 19 citado, y a todo evento sirvan los terceros interesados y ante los respectivos jueces autorizantes quienes deban cuestionar los retroefectos que se hubieren dispuesto, toda vez que al Registro sólo le cabe respecto de esos documentos la calificación de la forma extrínseca, la coherencia entre la medida, el tipo de proceso y el juzgado interviniente.[15] Aclarando “Que las ampliaciones de montos de embargos oportunamente anotados tendrá la prioridad que resulte de la fecha de su toma de razón, rigiendo en cuanto a su caducidad la que fija el art. 37 de la ley 17.801, el cual prevé que si las leyes locales tuvieren normativas diferentes u otorgaren facultades a los jueces para conceder efectos a las cautelas pertinentes, así habrán de extenderse dejando ello claramente reflejado en el asiento pertinente”.[16] 

Como podemos apreciar, los eventos jurídicos de mayor trascendencia en el àmbito registral como son las Reuniones Nacionales de Directores de Registros de la Propiedad Inmueble, en las cuales los representantes de cada uno de los registros del paìs fijan las políticas a seguir, al haber considerado exhaustivamente el tema en estudio, han emitido declaraciones que resultan coincidentes con el pensamiento hasta aquì expresado. 

El plenario encuadra a los diversos tipos de embargos que se pueden plantear dentro de los procesos judiciales (preventivo, ejecutivo y ejecutorio), como si no existieran entre ellos diferencias ubicándolos con idénticos efectos. 

A ese respecto, y sin pretender definir cada uno de los embargos que se podríamos llegar a encontrar dentro de un proceso judicial, y que en forma clara ya lo han formulado Ana Raquel Nuta, Domingo Nicolàs Rotondaro y Fernando Fèlix Pròsperi al estudiar la Sección II – Aseguramiento de Bienes – Título Quinto – del Libro Segundo del Proceso en General, dentro del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación en su obra “Medidas Cautelares y Bloqueo Registral”, y al examinar la posibilidad que tiene el adquirente de un inmueble embargado de tomar a cargo el embargo hasta el monto registrado, corresponde que aclaremos, que solo el embargo con carácter de preventivo se encontrarìa en condiciones de ser asumido, mientras que aquellos que contengan el grado de “ejecutorios” – por las características especiales de este tipo de medida cautelar y la instancia en que se encuentra el proceso judicial, no podràn tomarse a cargo por el sucesor singular sin la debida intervención del Juzgado, el que deberà autorizar expresamente su levantamiento; “en la medida que se le haya dado la correspondiente publicidad a través de los Registros Inmobiliarios”. 

Conclusiones
a) El embargo produce sobre la cosa una afectación equivalente a la que emerge de los derechos reales de garantía; siendo por tanto gravámenes que afectan derechos. Y en consecuencia se encuentran sometidos a la regla de la especialidad; exigièndose la identificaciòn de la cosa gravada y del crédito cautelado. 

b) La Jurisprudencia ha demostrado que el monto máximo de la cobertura hipotecaria exigido por el art. 3109 del Código Civil, constituye el límite pecuniario que los magistrados adjudican a los embargos. Por tanto, estos últimos no podrán tener mayor extensión que los derechos reales contemplado en la ley de fondo. 
c) El tercer poseedor – adquirente del bien embargado – responde con el bien, en la medida del capital e intereses exigibles, pero sòlo en consideración al monto oportunamente publicitado. 
d) El embargo importa la sujeción de bienes individualizados del deudor a un régimen jurídico especial, tendiente a cumplir una función de garantía [17]. Pero es un acto preventivo, que no se refiere tanto al dominio como a la facultad de diposición, ni importa la constitución de un derecho real, ni atribuye al acreedor poder sobre la cosa embargada. Su naturaleza es procesal y no constituye un privilegio [18], sino una situación calificada como preferencia o prioridad, la cual reposa sobre distinto fundamento, ya que no atiende a los caracteres del crédito sino a la diligencia del acreedor: prior tempore potior iure [19]. 
e) Existe una paralelismo entre la preferencia que otorga el embargo y el privilegio, y como este último, el primero debe interpretarse restrictivamente en cuanto importa en alguna medida una exclusión de bienes de la prenda común de los acreedores y una excepción a la norma general de disponibilidad del patrimonio.[20] 
f) A la luz de lo preceptuado en los arts. 2505, 3135 y ccs. del Código Civil; arts. 2 inc. 2), 19, 21, 22 y ccs. de la ley 17.801, y arts. 4 inc. 2), 20, 34, 36, y 37 y ccs. de la ley 6.435, los gravámenes no perjudican a terceros sino mediante su inscripción registral, por tanto sólo los perjudican en la medida de lo inscripto. Esto es, la oponibilidad no queda determinada sólo por el derecho inscripto, como una idea abstracta de vinculación de una cosa al juicio en trámite, sino por efecto de todos los datos de la cautela.[21] Dado que quien postuló la inscripción del embargo se sometió, a todas las disposiciones y consecuencias de tal anotación. 
g) Creemos que no cabe sostener que el adquirente de la cosa embargada pueda quedar responsabilizado por un monto mayor a aquel que se menciona la pertinente inscripción. Por tanto no corresponde exigirle que concurra al Tribunal y que indague en el expediente el cual se ordenó el embargo, qué otros créditos pudieran existir relacionados con esa cautelar. El embargante es quien debió publicar la medida que le ampara detallándola lo suficiente para hacerla oponible. 
h) Una imposición de carácter “personal” como la que resulta del plenario impedirìa la negociación inmobiliaria sin base en nuestro derecho positivo; y sabido es que la negociación debe más bien ser protegida, en concordancia con el fiel principio de la “celeridad” que debe reinar en las todas y cada una de las transacciones negociales; no exigiéndoles diligencias y requisitos onerosos, formales y dilatorios. 
i) Es el acreedor el que en caso necesario, está facultado para requerir la ampliación del embargo, si éste ya no cumpliera eficientemente su función cautelar. 
j) Debe existir una diligencia acorde tanto entre el interés del acreedor embargante como en relación a los intereses del tráfico. En consecuencia, el acreedor embargante que no inscribe la pertinente cautelar debidamente actualizada, produce la apariencia de una situación jurídica firme. Existe aquí una clara responsabilidad por omisión, pues el acreedor tuvo la oportunidad de ampliar el monto de su embargo y no lo hizo. 
k) Una postura contraria a la expuesta, implicarìa traicionar la confianza que emerge de los asientos del Registro basado e uno de los Principios Registrales rectores denominado "Presunción de legitimidad" plasmado en el art. 22 ley 17.801 (ccs. art. 39 ley 6.435), a través de cual los asientos del Registro se presumen veraces. 
 

En conclusión: Compartimos la postura seguida por la minoría en el presente plenario al decir “El adquirente de una cosa registrable, embargada por un monto determinado, para obtener el levantamiento de la medida cautelar, puede liberarse pagando solo el monto inscripto”. [22] Razón por la cual entendemos que corresponde que se consigne el monto del embargo en el oficio que ingresa al Registro pesiguiendo su efectiva anotación, “por cuanto a través del mismo se logra poner en conocimiento de todos lo terceros la situación registral respecto del inmueble sobre el cual pesa la medida cautelar; y de no efectivizarse la pertinente ampliación registral del embargo – si correspondiere - por imperativo del propio interés del acreedor, no resultaría justo sacrificar los intereses del tráfico – postergando las negociaciones inmobiliarias -, y del comprador en aras de quien ha generado una responsable apariencia jurídica, a la espera de que se resuelvan definitivamente las controversias emergentes dentro del expediente judicial”. [23] 

Notas
(1) Miguel Angel Luverá: 
Profesor Adjunto Civil IV Facultad de Derecho (U.N.R.), Profesor Adjunto Derecho Registral Carrera del Notariado (U.N.R. y Facultad de Derecho y Ciencias Sociales del Rosario (Pontificia Universidad Católica Argentina), Director del Instituto de Derecho Inmobilario y Registral en la Facultad de Derecho y Ciencias Sociales del Rosario (Universidad Católica Argentina).
2] García Coni, Raúl – Frontini, Angel A. "Derecho Registral Aplicado" 2da. ed. Depalma
[3] García Coni, Raúl – Frontini, Angel A. "Derecho Registral Aplicado" 2da. ed. Depalma
[4] Martínez Boto, Raúl "Medidas Cautelares" 4ta. Ed. Universidad
[5] Registro General Santa Fé - Disposición Técnico Registral nº 4/85 art. 1
[6] C.N.Civ., Sala B, 26/2/81, Rep. ED, t. 17, pag. 649, nº 50 
[7] C.N. Com. en pleno, "Banco de Italia y Río de la Plata c/ Corbeira, Teresa s/ Ejecutivo", 10/10/83, La Ley, tomo 1983-D, pag.476
[8] Mazzei, Beatríz "Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Santa Fé - Análisis Doctrinario y Jurisprudencial" - tomo 4B - ed. Juris; C.N. Civ. Sala I autos "Empresa Obras Sanitarias de la Nación c/ De Biase S.A.", 26/3/98
(9] C.Civ. y Com. de Rosario, Sala 2da. "Banco del Suquía S.A. c/ ariosti Héctor F. y otros s/ Ejecutivo", 23/09/97
[10] Corte Suprema de Justicia de la Nación, "Joaquín Sánchez (sobre Sucesión) c/ Alonso Anibal y otros s/ Recurso Extraordinario", 4/5/95, JA, tomo 1994-III, pag.78
[11] VI Congreso Nacional de Derecho Registral, Posadas 1986 - tema III - item XVII
[12] Fundamentos expresados por la Minoría en el Plenario que comentamos.
[13] XXIII Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propiedad, Rawson - Provincia de Chubut 1986 – tema I “Publicidad de las Medidas Cautelares”. sub tema a) “Inenajenabilidad de los bienes embargados”.
[14] Reunión Nacional citada - sub tema b) “Especificación del monto en los embargos e inhibiciones”.
[15] lXXXIV Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propiedad Inmueble, temas IV y V "La denominada ampliación de embargos"
[16] Reunión Nacional citada - item 2
[17] J. Colombo "Código Procesal Civil y Comercial de la Nación", 4º ed., t. I, pag. 344/5.
[18] R. M. Salvat, "Tratado de Derecho Civil. Parte General", ed. Del Cincuentenario, t. II, nº 1346
[19] (E. Busso, "Código Civil Anotado", t. V, pag. 443, nº 47
[20]H. Alsina "Tratado teórico práctico de Derecho Procesal Civil y Comercial", v. 3, pag. 61 
[21] Martìnez Boto, Raùl “Medidas Cautelares”, 4ta. ed. Universidad
[22] Conclusión expuesta por la Minoría en el Plenario que comentamos
[23] Martínez Boto, Raúl “Medidas Cautelares”, 4ta. ed. Universidad
 

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ACCIDENTES DE TRANSITO

Si Ud. es víctima de un accidente de tránsito, ya sea como peatón, conductor o persona transportada, (automóvil, tren, subte, micros, colectivos, motos, bicicletas), no dude en consultarme. Ud. tiene derecho a ser indemnizado en forma justa y con la celeridad que se merece. Mi gestión es personalizada. Quiero decirle, que me encargo personalmente de gestionar el trámite en las compañías de seguro para obtener los resultados deseados, de manera rápida y eficiente. No firme acuerdos con las aseguradoras si tratan de contactarse directamente con Ud. sin antes consultar con un abogado. Yo estoy para asesorarlo y lograr mayores y rápidos resultados. 

 

Despidos - Accidentes de trabajo

En caso de que sus derechos laborales no sean respetados, Ud. tiene derecho a que se respeten. Tiene derecho a que se encuentre registrado correctamente, a que se le paguen las horas extras, el salario de convenio, los aumentos pactados con los respectivos gremios, a que se le respeten las licencias legales. Si es despedido, tiene derecho a que se lo indemnice en forma correcta, sin eludir ningún rubro. Del mismo modo, en caso de accidente laboral o enfermedad accidente, Ud. tiene derecho a ser indemnizado en la medida justa. Es muy común que el importe que pretendan abonarle en caso de accidente sea bastante menor al que le corresponda. Siempre es conveniente asesorarse antes de aceptar un importe que a la postre sea inconveniente.

En forma personalizada lo asesoraré de ser necesario y efectuaremos las gestiones tendientes a obtener los resultados más favorables para Ud.

Sucesiones

Ab- Intestato / Testamentarias.

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Cepo cambiario

Si de alguna forma ha sido afectado por el "cepo cambiario" no dude en consultar las distintas alternativas que posee para hacer valer sus derechos.

 

CONSORCIOS

Sr. Administrador de Consorcio:

Resuelvo toda la problemática que gira en torno a la Propiedad Horizontal.

  • Juicio Ejecutivo por Cobro de Expensas.
  • Daños y Perjuicios.
  • Oposición a las medidas urgentes (art. 623 Ter C.P.C.C.N.)
  • Confección de cartas documentos.
  • Confección de acuerdos.
  • Asistencia letrada a mediación.

 

PROPIETARIOS. Locaciones Urbanas.

Si tiene un inmueble dado en locación, realizo todo tipo de gestión extrajudicial y judicial tendiente a defender sus intereses.

  • Averiguación registral del inmueble del garante.
  • Confección de contrato de locación.
  • Confección de convenios de desocupación.
  • Confección de acuerdos sobre reconocimiento de deudas.
  • Confección de cartas documentos.
  • Actas de recepción de inmuebles.
  • Juicio ejecutivo por cobro de alquileres.
  • Juicio de Desalojo por falta de pago, por vencimiento de contrato, por intrusión.
  • Daños y Perjuicios.

 

INMOBILIARIAS. Compra-venta. Locaciones Urbanas.

Sr. Agente Inmobiliario:

Realizo todas las gestiones extrajudiciales y judiciales, a fin de concretar con éxito una operación inmobiliaria.

  • Confección de encomienda de venta / locación.
  • Confección de contrato de Reserva ad-referendum de la aceptación del vendedor / locador.
  • Confección de cartas documentos.
  • Asistencia a audiencia de mediación.
  • Confección de acta de comunicación de reserva y aceptación de condiciones.
  • Asesoramiento integral a fin de defender el cobro de la comisión inmobiliaria.
  • Juicio por cobro de comisión.

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