Luis Moisset de Espanés

(Rev. Notarial de Córdoba, 1977, N° 34, p. 33; Semanario Jurídico

de Comercio y Justicia, N° 27; y Zeus, T. 86, D-143)

 _____________

 SUMARIO:

1.- Introducción

2.- Justo título. Concepto. Requisitos

a) Título emanado de un no propietario

b) Título emanado de un incapaz

3.- Causas que excluyen el justo título

a) Necesidad de inscripción

4.- Conclusiones

__________________

I.-

El plazo breve de prescripción adquisitiva de inmuebles,

fijado por el legislador en 10 años, tiende a proteger ciertas

situaciones en las cuales el poseedor tiene razones para considerarse

verdadero propietario.

El artículo 3999 expresa:

"prescribe la propiedad por la posesión continua de diez

 2 años.

Del mencionado texto podemos extraer los tres elementos que

deben reunirse para que funcione este plazo abreviado, a saber:

1) posesión durante diez años; 2) justo título, y 3) buena fe.

Acotemos también que la prescripción decenal suele articularse

más como excepción que como acción, pues el poseedor que

tiene título y buena fe recién se entera de la existencia de

vicios o defectos cuando el verdadero propietario aparece reclamando

la restitución del inmueble, y en ese momento debe acudir

a la protección que le brinda el artículo 3999, siempre que su

posesión reúna los requisitos exigidos en esa norma.

En cambio, si nadie reclama por la pérdida del bien no es

factible imaginar que quien lo está poseyendo sobre la base de

un título revestido de todas las solemnidades requeridas por la

ley, se presente ante la justicia afirmando que no es el propietario

de ese bien, y que desea adquirirlo por prescripción! Esa

actitud, incluso, le acarrearía inconvenientes probatorios, pues

sería una demostración de que "no está persuadido de la legitimidad

de su posesión"; en consecuencia ya no podría gozar de la

presunción de buena fe que consagra el artículo 4008, y tendría

que probar que ella existió en el momento de la adquisición.

2)

La noción de justo título es una de las que más trabajo da

a la doctrina. En primer lugar, recordemos que "título" significa

"causa de adquisición", por donde "justo título" será causa suficiente

de adquisición (art.2602), como ser una compraventa, una

donación, una permuta, o cualquier otra que produzca tales efectos;

en cambio no servirán de justo título para la prescripción

una locación, un comodato, o un depósito, pues no tienen por fin

la adquisición de un derecho real, sino de un derecho personal,

y sólo confieren la tenencia de la cosa.

3

Se entiende también que no es justo título la sucesión hereditaria,

ni la partición entre los herederos, pues no hay en

ellas una adquisición propiamente dicha, sino que se continúa la

posesión del causante, de manera que será menester remontarse al

título de adquisición del difunto, para juzgar si él era o no

justo, y poder determinar -en consecuencia-, si el plazo para la

prescripción era de 10 o de 20 años. Tampoco sería justo título

una transacción, por la que dos personas delimitan sus derechos

litigiosos o dudosos, pues la transacción tiene efectos declarativos,

y no forma un título propio, en el que se pueda fundar la

prescripción (art. 836), sino que cada uno de los sujetos debe

estar al título originario en que basó los derechos que fueron

objeto de transacción.

Es conveniente recordar que el llamado

título que está revestido de las solemnidades exigidas por la

ley, pero presenta algunos defectos o vicios, por lo que no debe

confundirse con el título perfecto, ni con el título putativo.

El "título perfecto", -emanado del verdadero propietario,

y sin ningún defecto de forma, ni de fondo-, unido a la tradición

de la cosa, transmite plenamente el derecho real, y por tanto

resulta innecesario recurrir a la prescripción decenal para consolidar

el derecho del adquirente.

El "titulo putativo", es algo que se considera título, sin

serlo; en otras palabras,

suficiente de adquisición, o porque no es aplicable al bien que

se posee, por lo que debemos concluir que en tales casos se carece

de título.

Insistimos en que el "justo título", además de ser causa

válida para la adquisición de un derecho real, tiene que estar

revestido de las solemnidades necesarias (art. 4010), es decir,

debe constar en escritura pública (ver art. 1184 y nota al art.

4012). ¿Cuáles son, entonces, los defectos que hacen que el justo

título no sea perfecto? Pueden ser de dos tipos: a) El título,

pese a ser causa de adquisición, y estar revestido de las solemnidades

correspondientes, emana de una persona que no es el pro4

pietario del inmueble (art. 4010, in fine); o b) el título ha

sido otorgado por una persona incapaz; en este caso posee las

formas debidas, pero hay vicios de fondo, lo que no es obstáculo

para la buena fe del poseedor (arg. nota art. 4007).

a)

Los vicios del justo título, como hemos visto, se vinculan

con la persona de quien emana. En tal sentido dispone el artículo

4010: "que tiene por objeto transmitir un derecho de propiedad,

estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez,

sin consideración a la condición de la persona de

quien emana"

El último párrafo tiene capital importancia para determinar

los defectos o vicios que pueden afectar al "justo título". Para

ilustrar el problema es conveniente releer los conceptos que

vierte VÉLEZ en la nota al 4010; señala allí que:

"de las condiciones que prescribe el artículo. Cuando

se exige un justo título no es un acto que emane del verdadero

propietario, puesto que es contra él que la ley autoriza

la prescripción.

Precisamente el vicio resultante de la falta de todo

derecho de propiedad en el autor de la transmisión, es lo

que la prescripción tiene por objeto cubrir

Se coloca aquí el codificador en la hipótesis de una enajenación

a "non domino". Enrique es el verdadero propietario de un

bien, y Domingo se apodera de la posesión, y aparentado ser el

dueño, lo enajena; Domingo es persona capaz, y otorga la escritura

pública, con todas las solemnidades requeridas, y sin que

5

presente vicios de forma. Además hace tradición del inmueble. El

adquirente de buena fe, Pedro, a los 10 años de posesión pública

y pacífica consolidará su derecho y podrá oponer a Enrique la

prescripción abreviada, basándose precisamente en su justo título

y buena fe.

El defecto que presentaba ese título es que quien lo otorgó

no era el propietario

Casos como éste se tornan hoy cada vez más raros, merced a

los avances de la publicidad registral; para que se labre la

escritura pública es necesario solicitar al Registro de la Propiedad

un certificado, que acredite la situación jurídica del

inmueble y allí aparecerá la mención de que el propietario del

bien es Enrique y no Domingo, salvo que exista una doble matriculación

del inmueble, que provoque un error de información registral.

En cambio si Domingo falsifica su documentación de identidad

y se presenta al escribano como si fuese Enrique -el hecho ha

sucedido en varias oportunidades-, suscribiendo la escritura

pública, el título padecerá un defecto de forma, ya que faltará

la firma del enajenante (Enrique), ya que la que colocó Domingo

es una falsificación. En tal caso el vicio no sólo invalida el

título, sino que -al tratarse de un defecto de forma (art. 973)-

hace que no pueda ser esgrimido como "justo título".

b)

El codificador ha entendido también que podría existir "justo

título" cuando lo hubiese otorgado un propietario que al momento

de realizar el acto era incapaz. En tal sentido manifiesta

en la nota al artículo 4007:

"cuando en verdad es menor. El acto sería nulo si yo hubiese

conocido su incapacidad; pero la edad de un individuo es

materia de hecho y los hombres más prudentes pueden ser

engañados por las apariencias.

Estos primeros párrafos de la nota se refieren a la excusabilidad

del error en que incurrió el adquirente, y tiende a justificar

su buena fe. Más adelante completa su pensamiento expresando:

".se ha probado que no le era conocida al adquirente, el título

que se ha obtenido de un incapaz es tan justo título

como el obtenido de un precario poseedor de la cosa

Finalmente se apoya en un texto del Digesto para afirmar que

cuando se compra a un demente, a quien se creía sano, "la adquisición,

aunque nula, es útil para la prescripción".

Todas estas disquisiciones del codificador son muy interesantes,

desde el punto de vista puramente teórico, pero en la

práctica es muy poco probable que se recurra a la prescripción

adquisitiva de 10 años cuando el título es nulo por incapacidad

del propietario enajenante. En efecto, ese título es un acto

jurídico, y el plazo de prescripción para pedir la nulidad de

actos jurídicos por falta de capacidad del otorgante es de dos

años (art. 4031), transcurrido el cual el acto queda firme, y el

título dejaría de estar viciado, para convertirse en un título

perfecto que hace innecesaria la adquisición por prescripción.

3)

En concordancia con lo dispuesto en el artículo 4010, que

exige al justo título el cumplimiento de las solemnidades necesarias,

el artículo 4012 establece de manera terminante que

título nulo por defecto de forma no puede servir de base para la

prescripción".

En la nota a ese artículo VÉLEZ explica de forma clara y

convincente las razones que dan fundamento a la norma; en primer

lugar señala que la existencia de título es condición substancial

de la prescripción abreviada, agregando que el título al que le

faltan las formas esenciales "

sobre todo, el último párrafo de esa nota:

"invencible para que sea un justo título; tal sería la venta

de un inmueble por un documento privado

Algún autor que el llamado "boleto privado" otorgaría justo título para

la prescripción abreviada de 10 años, basándose en el párrafo

agregado al artículo 2355, que dice:

"...de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compra

venta

No nos detendremos aquí en las imprecisiones de lenguaje de

este agregado, que han provocado arduas discusiones, en especial

sobre si esa posesión "es legítima", o sis sólo “

legítima”, como así también si lo legítimo sería la

sólo la

al tema que analizamos.

El hecho de que “se considere legítima" a la posesión de

buena fe basada en un documento privado, no confiere a ese instrumento

la categoría de título perfecto para el dominio, ¡ni

tampoco de "justo título" para la prescripción! Los efectos de

esa norma se reducen al trato que debe concedérsele a ese poseedor,

cuya buena fe le servirá para adquirir los frutos de la cosa

que posee: pero en ninguna manera justifican que se afirme que

está provisto de "justo título", pues el artículo 4010 no ha sido

modificado, y el mencionado instrumento privado carece de las

8

"solemnidades exigidas".

Se lesionarían gravemente la seguridad y el orden jurídico

si en estos casos se admitiese la prescripción breve de 10 años;

cualquier sujeto audaz, aprovechando la ausencia del propietario,

podría usurpar un inmueble, y de inmediato "enajenarlo" por boleto

privado. ¿Crearía esto "justo título" respecto al adquirente?

No; admitir lo contrario sería brindar un expediente muy sencillo

a los usurpadores para reducir a la mitad el plazo de prescripción

adquisitiva, burlando las previsiones del legislador.

Cuando el título se otorga por escritura pública, en cambio,

deben cumplirse recaudos que aseguran, en cierta forma, que el

enajenante está legitimado para hacerlo, ya que debe entregarle

al escribano los títulos de su propiedad; esos títulos deben

estar inscriptos en el Registro; el Registro debe certificar que

la titularidad subsiste, que no hay gravámenes, inhibiciones, ni

embargos, etc., aspectos que no se suelen tomar en cuenta para

nada al suscribir los "boletos de compraventa", que no otorgan

ninguna certeza respecto a los presuntos derechos del que allí

aparece como enajenante. En tales condiciones, ¿es posible imaginar

que el "boleto" otorgado por un usurpador, sea "justo título,

en contra del verdadero propietario? Por eso creemos que las

palabras de VÉLEZ conservan plena validez:

"

título, y nada puede probar

De allí que, refiriéndose siempre a las nulidades por defectos

de forma, nuestro Código insista en el artículo 4013:

"

al que adquiere la cosa, no puede prescribir contra terceros

ni contra aquellos mismos de quienes emana el título".

Aquí la palabra "relativa" es sinónimo de "vinculada", es

decir nulidad que se vincula o relaciona con la persona del ad9

2

citados en las notas 128, 129 y 130 de esa obra.

3

quirente; destacamos el punto porque en general la doctrina nacional

se ha confundido, creyendo que se trataba de una "nulidad

relativa", por contraposición a las "nulidades absolutas"

que concordado el artículo 4013 con el artículo 4012,

debe referirse forzosamente a nulidades por "defectos de forma",

y tales nulidades son siempre absolutas, cualquiera sea la parte

que las haya provocado.

Y si el artículo 4012 fuese interpretado en función de algunas

referencias a las llamadas "formas intrínsecas", que efectúa

Vélez en la nota a esa norma, y de allí se pretendiese extraer

la conclusión de que los vicios que afectan el contenido del acto

también puede privar al título de su carácter de "justo"

forzoso llegar a la conclusión de que nunca se puede prescribir

cuando la nulidad es "manifiesta", pero no tanto por que no haya

justo título, cuanto porque faltaría la buena fe; y en tal caso

el artículo 4013 encontraría también su justificativo en la inexistencia

de buena fe, pues la persona que provoca los defectos

del título (sea que afecten a las formas, o al contenido del

acto), no goza de la buena fe requerida para prescribir en el

plazo breve de 10 años.

La existencia de una condición no excluye al "justo título",

pero si ella es suspensiva el título sólo será eficaz a partir

del momento en que la condición se cumpla (art. 4014).

a)

Finalmente deseamos señalar que la prescripción decenal

consolida la adquisición que el poseedor ha efectuado a un "no

propietario"; frente a ese acto de transmisión el verdadero propietario,

que reivindica el inmueble, es un tercero, y para que

el acto le sea oponible será menester que se hayan cumplido los

10

requisitos del artículo 2505, es decir que el título del prescribiente

se haya inscripto en el Registro.

Adviértase que en nuestro sistema de inscripción declarativa

la registración es una formalidad que se agrega al "título", a

diferencia de la inscripción constitutiva, donde la registración

reemplaza al "modo".

En consecuencia, los títulos no inscriptos no podrán recibir

el trato de "justo título", ni serán oponibles al reivindicante,

para fundar la pretensión de una prescripción abreviada de 10

años.

4) CONCLUSIONES

a) El justo título debe ser una causa suficiente para la

adquisición de derechos reales.

b) Debe estar revestido de las solemnidades exigidas por la

ley; los defectos de forma excluyen el justo título.

c) El justo título por lo general emana de un "no propietario",

pero el cumplimiento de las solemnidades legales da fundamento

al adquirente para la prescripción breve.

d) El "boleto de compraventa" emanado de un "no propietario"

no ofrece ninguna seriedad, ni certeza con relación a los derechos

que se pretenden transmitir.

e) El instrumento privado, o "boleto de compraventa", no es

justo título, ni sirve de base para la prescripción de 10 años.

f) Los títulos no inscriptos son inoponibles al reivindicante.