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Sobre negativa de algún local a pagar expensas comunes, amparado en eximiciones que acuerda el reglamento de copropiedad
Los reglamentos de copropiedad son contratos de adhesión, cuyas cláusulas pueden ser objetadas ante los tribunales si hay fundamento para ello.
Al respecto, tal fue lo actuado en caso similar por la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala F, en la causa LOPEZ DE LUCINI, MARIA ELENA c/CONSORCIO GUAYAQUIL 200 s/SUMARIO 16/09/91:
Dijo el Dr. Bossert por la mayoría:
"En cuanto a la eximición de contribución en gastos contenidos en las expensas comunes, debe procederse con criterio restrictivo. Sin perjuicio de ello, es posible eximir a un copropietario de la obligación de pagar ciertas expensas por servicios que no está absolutamente en condiciones de recibir ni de utilizar. Ante el pedido de eximición de contribución a los gastos comunes debe distinguirse el pago de servicios que no se prestan, ni permite la estructura del edificio que puedan prestarse a la unidad de determinado copropietario, de los gastos de conservación y reparaciones vinculados al edificio en general; respecto de los primeros, puede ser eximido el propietario que lo reclama; respecto de los segundos, no, ya que ello atañe a la preservación física de bienes de propiedad común, más allá de que no obtenga particularmente utilidad o beneficios en razón de su utilización."
"El personal de portería sirve no sólo al mantenimiento de la limpieza del edificio en general, sino que además tiene a su cargo la limpieza de la vereda, que obviamente debe abarcar el frente íntegro de la cosa común incluído el frente de los locales con salida directa a la calle. Además, puede prestar servicios tales como distribución de correspondencia, atención de reclamos, etc., a todos los copropietarios, incluído los de dichos locales, más allá de que los propietarios de los locales puedan requerir o nó el cumplimiento de dichos servicios."
"El mantenimiento de las "instalaciones cloacales", no sólo hacen al buen estado de la cosa común en general, sino que, las instalaciones y desagotes cloacales son comunes a todas las unidades del edificio; de manera que es absolutamente razonable que participen en los gastos de mantenimiento de dichas instalaciones también los propietarios de los locales con salida directa a la calle."
"En el concepto "mantenimiento de máquinas" que alude a los gastos necesarios para mantener en buen estado y condiciones de uso las máquinas del edificio y que en principio atañe a la conservación de la cosa común no caben los gastos de luz, fuerza motriz y combustibles, que se refieren al consumo habitual, constante o periódico, de elementos tales como la energía o combustible que se insumen para la prestación de determinados servicios."
Es importante también señalar que aparte de la jurisprudencia en la materia, también afecta a este tema los pagos que los locales hayan hecho de expensas en el pasado para establecer el reconocimiento de la obligación. A tal efecto citamos los siguientes artículos del Código Civil que dicen:
ARTICULO 718.- El reconocimiento de una obligación es la
declaración por la cual una persona reconoce que está sometida a
una obligación respecto de otra persona.
ARTICULO 719.- El acto del reconocimiento de las obligaciones está
sujeto a todas las condiciones y formalidades de los actos
jurídicos.
ARTICULO 720.- El reconocimiento puede hacerse por actos entre
vivos o por disposición de última voluntad, por instrumentos
públicos o por instrumentos privados, y puede ser expreso o tácito.
ARTICULO 721.- El reconocimiento tácito resultará de pagos hechos
por el deudor.
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